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不動産コンサルタントが教えるお部屋探しのコツ

部屋探しの時期、注意点は?入居審査の基準は?入居後の賃貸物件管理は?更新料は払わないといけない?

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部屋探しのコツ ≫ 1.部屋探しのコツ注意点。時期は?

まず情報収集。インターネットや雑誌などの媒体を利用しましょう。

不動産屋を飛び込み来店して探すと効率悪いです。

飛び込み来店はやめましょう。
<条件を決めて情報収集しましょう>

 あなたは、なぜ引越しをしますか?
 目的がはっきりしていれば、その目的に合わせて条件を考えることになると思います。
 たとえば、進学や就職・転勤が決まったため引越しする方、結婚や離婚するため引越しする方などが多いと思います。
 学校や職場へ通いやすい場所がいいなとか、結婚する場合なら、部屋の広さは2LDKがいいなあとか、一人暮らしなら1K、1LDKの間取りのアパートを探したいなどの希望が出てくることでしょう。
 だけど、家賃はこのぐらいまでしか支払えないな、などの希望が出ると思います。 そして、情報収集です。
 部屋探しのコツは情報収集と計画性です。業者への飛び込み訪問はしてもいいのですが、予約してから行った方が印象が良くなります。

まず情報収集と条件決めです。

<探し方のポイント>

場所、間取り、家賃、プラス設備
 住む目的によって場所が決まってくるのではないでしょうか。
 人数によって間取りが、自分の収入によって家賃が決まってくるのではないでしょうか。
 賃貸物件の3大要素と言われる、「場所」「間取り」「家賃」を意識して探してみましょう。

 最近は、それらにプラスして、インターネット、エアコン、オール電化、オートロックや追い炊きなど「設備」を譲れない条件にしてくるお客様も増えています。
 ともあれ、部屋の日当たりとか、洗濯機どこに置くの?とか細かいところもだんだん気になってきます。

 物件について、どこをもっと詳しく調べればよいのか知りたい方は、当サイトの物件内見・下見のページも先にご覧頂くとよいと思います。
http://www.zyuutai.com/025.html#article_003


<インターネットや雑誌で情報収集>
 まず、情報収集をして下さい。
 情報収集をすれば、相場がわかります。
 相場が分かれば、自分の希望が通りそうかどうか分かります。
 自分の希望を通すのが難しそうなら、条件変更などを前もって考えておくこともできるわけです。

物件検索サイトどうする?

<検索サイト色々>
大手の検索サイトは色々ありますが、
ちょっと穴場かもしれない検索サイト。
 全国宅地建物取引業協会連合会が運営する不動産情報検索サイト『ハトマークサイト』
 http://www.hatomarksite.com/


 不動産流通近代化センターが運営する総合不動産情報サイト『不動産ジャパン』
 http://www.fudousan.or.jp/

 
 私も賃貸の仕事をしている時、お世話になったことがあります。業者用のモードで、一般のお客様より、詳しい検索条件が設定可能だったと思います。一般のお客様が利用できる検索条件はそれなりだったかもしれません。
 それぞれ、他のサイトと提携しているので、他の大手サイトでも同じ物件が出ていることがありますが、地方や地元の小さな不動産屋さんの物件も探しやすいサイトと言えるでしょう。
 問い合わせに関しては、大手の商業用検索サイトの方が3項目程度で問い合わせできるものが多く、手軽かもしれません。
 
 不動産業者によって、どのサイトに力を入れているか違いがあります。いくつものサイトの物件情報入力作業をしている業者も多いのです。そのため、物件情報のアップや更新のタイミングがサイトによって異なることもあります。物件登録してなかったら、見れません(^^;)
 また、間取り図や物件写真の枚数や見やすさはサイトによって異なりますし、見る人によっても異なると思います。
 

 複数比較してみて、自分の希望に合うものを探してみてはいかがでしょうか。
検索サイト内で、これはと思う業者には、直接問い合わせしてみると、まだ物件登録してない空き予定物件などを教えてくれることがあるかもしれません。

 資料請求は無料です。メールで問い合わせれば、セールスの電話もなくて気軽です。まずは検索サイト内の問い合わせフォームを利用すると便利ですね。
 夜中に思い立った時に問い合わせを送信しておいて、翌日以降の返事を待つこともできます。以下のサイトは、問い合わせ物件が決まれば、3項目程度の入力で問合わせ可能です。


価格.comの賃貸物件検索サイト「スマイティ」
 ご存知、価格比較会社が運営するサイト。複数の大手サイトと提携しており、かなりの物件数をカバーしている。普通に物件探しするときに、どのサイトにするか迷ったら、ここでいいかも。

あっ、ここに住もう! SUUMO
 物件検索の他に契約や引越しの手順を教えるコンテンツが充実している。ご存知テレビCMのバックナンバーも観られて、部屋探し以外にも楽しめる。キーワード検索を利用すると思わぬ物件に出会えるかも。

全国賃貸情報 アパマンショップ
 テレビCMで有名な不動産ネットワークのサイト。グループ本体ほか、フランチャイズ加盟している全国の不動産会社の物件が検索できる。フリーワード検索を利用すると、思わぬ物件に巡り合えるかも。

賃貸物件専門サイト「Cariruno」
 物件検索の他にも、テレビCMをサイト内で楽しむことができる。かわいいマスコットが印象的なサイト。かわいく、お部屋探しができる。

ホームアドパーク
 全国不動産情報ネットワーク。色々なテーマごとに特集を組んでおり、特集ごとに物件検索がしやすい(保証人不要。クレジットカード支払可能ほか豊富)。

<業者はメール問い合わせをよろこびます>
 業者によっては、メール問い合わせの方が喜ばれます。家賃管理や苦情対応などの管理業務も営業と並行してこなしている業者は、忙しいときに、飛び込み来店などで先に決まっている予定に割り込まれると、そのお客様に対して、充分に時間を取れないこともあります。
 メールを頂き、空いた時間になるべく早めに、ご返事をさせて頂き、そのあとの来店日時の予約につなげられた方が、業者としては計画的に動きやすく、そのお客様にご来店頂いたときに、充分な時間を使って仕事をさせていただけるというものです。

飛び込み訪問を避けたい理由

 希望が決まって、情報収集もできたら、実際に物件を見たくなりますよね。
 何度も言いますが、希望エリアの、どこかの不動産会社に飛び込み訪問するのはやめましょう。なぜなら...

⑴あなたの希望に合う物件が無い場合、あなたが来店してから物件を探すことになるので、時間がかかります。
 
賃貸で集客している業者は、「手持ちの物件がないのでお引き取り下さい。」とは通常、言いません。(かなり忙しい場合とか、あなたが審査の難しい客だと思われると、逃げ口上として言われる場合がありますが..)
 たいていは、「お待ちください。」と言い、インターネットや電話で、仲介可能な他社の物件を探し始めます。

⑵店舗スタッフに別の予定がある場合、しっかりと対応してもらえないことがあります。
 不動産会社によっては、営業と管理業務をスタッフが兼任している場合があります。
 2人とか3人で店舗を回していることも多く、事務処理や苦情の対応、先約の来店者があれば、アポなし飛び込み来店者に対して割くことのできる手間暇は限られてきます。
 結果、あなたの時間の消耗になる可能性が大きいのと、スタッフがしっかりとした対応をすることが難しくなり、お客様である、あなたの不満が増します。



 
とは言え、ホントにかなり忙しい場合とか、あなたが審査の難しい人物だと思われない限り、「スケジュールが詰まっていますので、お引き取り下さい。改めてのご来店をお願い致します。」などと言うことはまれで、とにかく対応をすることがほとんどです。

 では、予約優先制のエステみたいにすればいいのですが、なぜしないのか?
 とりあえず、対面で話をしているだけなら、エステや美容院ほど、神経を遣わなくてもいいからではないかなと思います。
 あと、業界の性質上、扱っているのが、土地建物や契約・権利関係、現金という、即、資産と呼べるものなので、「目の前のお客は逃してはいけない」的な考えになるのではないかと思います。

不動産業者の選び方

不動産屋握手
<どう選ぶ?不動産業者>
 大雑把に言うと、管理と営業とが分業している業者がいいかなと思います。
 部屋探しの段階では、飛び込み来店でも、一生懸命構ってくれる業者の方がいいですよね。
 そして、住み始めたら、苦情の対応やメンテナンス専門にしてくれる方が仕事が早そうですよね。
 しかし、分業制を取っていない、営業と管理を並行してこなしている会社の方が多いと思います。

<分業制のデメリット>
 分業制には、デメリットもあります。
 営業と管理が分業していると、営業が入居後の管理の問題を考えず、営業成績を上げるために「部屋付け」(契約して住んでもらうこと)することがあります。
 家族構成とか隣室や上下階の住人のことを考えずに部屋付けすると、騒音のクレームが出やすくなることもあります。隣室にガラが悪そうな人が住んでいても、か弱い女性客でも「まあいいか」となっちゃう場合もあります。「あとは管理のスタッフに任せておけばいい」と投げてしまうのです。
 その会社の文化によっても違うので、必ずしもではないですが、そのようなデメリットもあります。

当サイトの物件の管理についてのページも合わせて見て頂いて知識を付けて頂くと、お部屋探しの際に参考になると思います。
http://zyuutai.com/019.html


 業者の雰囲気は店舗やスタッフで異なる
 分業していても、していなくても、その業者の雰囲気とか文化みたいなものがあると思います。同じ会社の中でも、多店舗展開している会社なら、店舗によっても違いがあります。一店舗しかない業者でも、担当するスタッフによって違いがあります。

 飲食店と同じ口コミ評判は当てはまらない
 口コミの評判でも、人の感じ方と自分の感じ方と違う場合があります。不動産屋は、飲食店みたいに大体似たような味の料理が出る感じでもないですし。
 
 結局、何社か(3社ほど)訪問してみて、物件も会社も比較して自分に合うところを選ぶのがいいのではないでしょうか。それに、自分の希望に合う物件があることが前提ですよね。まずは、物件検索とメール問い合わせが基本です。
 雰囲気のことを言えば、訪問した時に、管理職的な人が何か大きな声で喋っている会社は不動産会社に限らず、いい感じがしないものです。私の経験則ですが。

お得な隠し物件とか掘り出し物件ってあるの?

 相場より安く、しかもきれいな掘り出し物のような物件があるに違いないと思って、探されているお客様にたまに出くわします。
 いい物件は不動産屋が隠して取っておいていると思い、隠し物件があるに違いないと思って聞いてこられるお客様にもたまに出くわします。
 しかし、そういった物件はありません。すべて相場と需給関係で料金は決まってきます。築浅で賃料が相場の半額の物件がありましたが、過去に自殺のあった部屋でしたね(◞‸◟)
 また、賃貸物件は大家さんから募集依頼を受けて、通常は早く決める様に言われていますから、わざわざ良い条件の物件を隠して出さないこともありません。

 ただ、あなたがある不動産会社から他の不動産会社の条件の良い物件の情報を得ようとした場合、他の不動産会社は自社で直接お客様と契約したいと思うので、情報提供を渋り、空いている物件でも情報が手に入らない場合があります。
 これは、条件の良い物件の場合、楽に決まるので、お客様と直接契約して、もらえる仲介手数料を自社だけでもらいたいと考えるからです。不動産業者が2者絡むと、仲介手数料を半分ずつ山分けにするのが商慣習です。お客様の負担は変わりません。

仲介手数料については当サイトの別のページを参考にして下さい。お部屋探しの際に役に立つと思います。

結論として:掘り出し物件、隠し物件は、ない。
ただし、お客様の許容範囲の中で微妙に家賃が安かったり、綺麗だったりで、お得に感じる物件はあると思います。

部屋探しから引越しまでの期間は?

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<物件を決めたら、1か月後までにお引越し>
 新築など、余程人気の物件を除いて、申込をして審査OK後、契約開始まで1か月程度の間、家主と業者に待ってもらえる物件が多いと思います。2月3月の引越しシーズンには、早めの契約開始と家賃発生をお願いされるかもしれません。

 その間は、契約する前提で、お部屋をおさえてあります。まだ契約開始していませんから、家賃の支払いはありません。まだ契約開始していませんから、当然、入居はできません。その間に契約の手続きや、引越しの準備をするということです。
 週間後とか1週間後とか、早めに引越ししたい場合は、そのように契約をして下さい。契約開始までの期間の家賃はかかりません。
 フリーレント何か月というのは、契約開始してから、その月数は家賃無料ですという約束をする物件です。
フリーレントの賃貸住宅


<早すぎる引越しはNG>
今日・明日中に引越しはダメです。

 賃貸アパートマンションは申込から審査をして、審査OK後に契約書類を準備して契約できます。お金さえ払えば、すぐに泊ることができる、ホテルや旅館のような宿泊施設とは違うのです。私は、そのような方には、まずは、今日明日中の引越しは、通常の手続き上、難しい旨お伝えしていました(^^;)
 また、あまりにも引越しを急ぐ方は、引越しの理由が良くない方が多く、もし入居してもらったとしても、家賃滞納や管理上の色々な問題を起こしがちであることを、不動産業者は、経験則として知っています。早すぎる引越しは、不動産屋に不信感を与えます。部屋探しの注意点です。
 通常、1週間、どうしてもという方には、最短で4日から5日後のお引越しをお願いする業者が多いと思います。
 しかし、身元、職業、理由がはっきりしていれば、受け入れることもあります。ある時、見た感じ普通の方が、明日引越し希望で来店されました。話を聞くと、地方公務員だが、急に赴任先が決まったとのこと。理由も身元もはっきりしており、ご入居頂きました。入居後、滞納などの問題は起きませんでした。

 
「即入居可」となっている物件でも、上に述べた通り、申込から入居まで1週間程度時間を頂くのが普通です。どうしてもという場合は、「例えばの話」という感じで、聞いてみてはいかがでしょうか。

即入居可の賃貸物件特集


①現在賃貸物件に住んでいる場合
 自分で賃貸物件に契約して住んでいる場合は、最短で1か月前までに解約を申し出ないといけない場合が多いと思います。
 ですから、
物件を探して下見する日程も必要ですし、2か月から1か月半程度前から下見して、物件を決めるつもりでいるといいのではないでしょうか。
 今、住んでいる物件の残りの契約期間と引越し先の物件の契約期間が開始してからの日を、何日か重複させておくと、引越し作業のスケジュールを、たてやすいです。多少の重複で、何日分か家賃の二重払いになっても、余裕を持って引越しできるようにしましょう。
 もし、重複している契約期間がないと、何か支障が出て引越しが遅れると、次に入居が決まっている人がいれば、その方にも迷惑がかかります。また、違約金や損害金を請求される場合もあります。


②現在実家等に住んでいて、荷物の運び出しに余裕がある場合
 2か月から1か月半程度前から下見して、物件を決めるつもりでいるといいのは、①の場合と同じですが、最悪、荷物を置いたままでもいいのであれば、引越し屋さんや家族と相談して、自分の都合のよいスケジュール決めで良いと思います。


 学生向きの物件で、卒業などで数か月後の空き予定が分かっている物件は、早めに予約しておくこともできることが多いです。入学・就職シーズンでないと、入居者が決まる可能性が少ない物件は、数か月でも待ってくれることもあります。
 あまりにも早すぎるお部屋探しは、おすすめしませんが、業者に相談すると、そういう物件もあると思います。一人暮らし用の物件がほとんどになると思います。


部屋探しの時期はいつ頃がいいの?

学生部屋探し
 <新入学の学生さん、新社会人さん、転勤の方>
 転勤者の場合や、新入学、就職による部屋探しの場合は、部屋を探す時期は、業務開始や入学までということに、決まってしまいます。
 学生向きの物件で、卒業などで数か月後の空き予定が分かっている物件は、早めに予約しておくこともできることが多いです。入学・就職シーズンでないと、入居者が決まる可能性が少ない物件は、数か月でも待ってくれることもあります。
 合格発表前に部屋を予約したり、あまりにも早すぎるお部屋探しは、あまりおすすめしませんが、業者に相談すると、そういう物件もあると思います。


学生マンション・学生会館ナビ
SUUMO(スーモ)賃貸学生版


<地元でゆっくり探す方>
 探す時期は2月、3月に限りません
 
 これに対して、地元で、気に入った物件が出てくるのを待って、ゆっくり部屋探しをしたい人の場合、部屋探しの時期を選べることになります。
  少し前までは、就職や卒業・入学や人事異動による転勤で、引越しが多い3月に探せば、色々物件が出てくると言われていました。


<最近は、物件を選べます>
 しかし、近年、事情は異なります。確かに、2月から3月の移動は多いものの、余程、需要が多い人気エリアでない限り、何かしら物件の空きがあるからです。この供給過剰の状態は、特に、地方において、顕著ではないでしょうか。
 例えば、10室あるアパートなら、大体いつでも、どこか1部屋空いてるような感じです。これが、地域全体になると、空室の数はもっと増えるわけです。

<2月3月に部屋探しすると大変ですよ>

 
①基本的に部屋探しをする人が多いので、不動産業界では繁忙期とか、シーズンとか言っています。不動産屋がお客さまに割ける時間が限られます。運が悪ければ、どこの不動産屋に行っても細かい対応をしてくれないかもしれません。

②、上記①からも言えますが、引越しのスケジュールがギリギリの場合が多いので、内見・下見できない状態で部屋を決めたり、前の入居者が退居した直後の、修繕・クリーニング前の部屋でも下見して決めないといけなかったりします。


③、日本は、地方によっては2月、3月はとても寒いし、雪も降ります。上記①、②のように、苦労して、やっと、ギリギリのタイミングでいい物件を押さえることができたが、やっと組んだ引越しの予定日に、寒いうえ、大雪の中での引越しで、さらに大変な思いをすることになるかもしれません。
 引越し屋さんも不動産屋同様に忙しいので、お客さんの希望のスケジュールが取れなかったりとか、料金も高めになるかもしれません。


 地元でゆっくり探す人には、不動産屋が一服し、暑くも寒くもない5月、6月頃とか、秋の9月後半から11月頃とかがおすすめです。
 真夏の暑さが関係なければ、7月、8月でもいいですし、寒さと雪のリスクを気にしなければ、12月と1月も割とお客さんは多くないので、ねらい目です。


考えがまとまったら、まとめて業者に問い合わせしてみませんか?



 


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