不動産コンサルタントが教えるお部屋探しのコツ

部屋探しの時期、注意点は？入居審査の基準は？入居後の賃貸物件管理は？更新料は払わないといけない？

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不動産業者が、わざわざ話さないこと

契約をお断りする可能性がゼロではない仕事

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　お客様にわざわざ言いませんが、断るのも仕事のうちで、仕事しています。営業は契約取って売上あげないと成績になりませんが(^^;)
　賃貸では、賃借人が家賃を支払って、物件に継続的に住むわけですから、家主や管理業者とは長い付き合いになります。
　家主や業者や周りの住人とうまくやっていってもらえそうな人じゃないと、家主や業者は契約したくないわけです。
　「サービス業だろ。失礼じゃないか！」と思う方がいらっしゃるかもしれませんが、「取引」ですから、取引の当事者や代理人が取引の相手方と契約したくなければ、それまでではないでしょうか。サービス業でもドレスコードのある場所や、いちげんさんお断りとかありますね。借金するときも金融機関の審査があって、お金を借りる契約をできない場合もありますね。

仲介手数料とは

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＜仲介手数料＞
　居住用賃貸では借主・貸主双方からもらうことができる合計金額の限度は、賃料の1か月分プラス消費税（消費税は課税対象業者のみ）です。一般的な仲介手数料計算式＝（賃料の1か月分＋駐車料金1か月分）×（1＋消費税率）です。
　駐車場を借りない場合、駐車料金分含めません。共益費、町内会費、定額光熱費や設備利用料は仲介手数料の計算に含めてはいけないことになっています。
　ですから、家賃5万円、共益費3千円、駐車場借りない、定額水道料金3千円の物件の契約の場合、50,000円×1.08（消費税率8%のとき）＝54,000円が仲介手数料として、不動産業者が受け取ってよい最高限度金額です。
　法律では最高限度額を定めているのであって、不動産業者が仲介手数料を必ず貰える金額を定めているものではありません。
　貸主・借主からそれぞれ貰える限度額は、総額の５０％分ずつですが、同意を得れば、どちらかから1か月分まるまる貰うことができることになっています。

　慣習的に貸主からは貰わず、借主から1か月分もらうようになっていました。

　大手の業者が突っ込まれて、問題になったこともあり、大都市部の大手業者では借主から50％（税別）しか貰わなくなっているようです。

　地方や中小業者は、まだまだ賃料の1か月分（税別）を、借主から同意を得て貰っているようです。重要事項説明書に小さく同意の文言が入っているはずです。
　地方や中小の業者さんにとっては、貴重な収益源なので、みなさんはあまりゴネずに払ってあげて下さい(^^;)
　広告打って、お客さん集めて、何時間か接客する中、何件か物件案内してもらう数万円なら、お仕事としては妥当ではないでしょうか。
　ですが、仲介手数料を払いたくない方には、仲介手数料なしの物件もあります。


仲介手数料が不要の部屋に住もう！

広告料とは

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＜広告料＞
　不動産業者が取引に関してもらえる報酬は、原則、仲介手数料だけなのですが、例外として、広告料を貰ってもよいことになっています。賃貸なら、貸主、売買なら売主からもらいます。
　これも、大手業者が突っ込まれたこともあり、厳密には業者が広告代理店的な別会社を持って、そこを通して受領するようにしています。
　地方では広告料が大都市部ほど普及していないため、特に中小業者では直接広告料を受領することもあります。

　広告料のなかった地方でも、契約時に賃料の0.5か月分とか、1か月分程度もらうことが増えてきているようです。 大都市部では以前から、広告料が普及しており、物件によっては、家主（貸主）から業者へのバック（広告料）が3か月分とか、多いこともあります。
　広告料は礼金などの名目で、物件契約時の費用に乗せられていることもあります。多すぎる広告料は、結局、借主（賃借人）の負担と言えないでしょうか。
　しかし、最近は、情報誌やインターネットと、広告経費がかさむこともありますし、上に述べましたが、仲介料減額の動きもありますから、0.5か月分から1か月分程度の広告料なら、不自然な契約金設定にもならず、多少、家主の取り分が少なくなる程度で、借主のみなさんの負担があまり増えるとも言えないので、よいのではないでしょうか。あくまで私見です。
　物件の管理をしている業者では、広告料としてではなく、成約後に管理料の名目で、家主から貰っていることもあります。







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