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不動産コンサルタントが教えるお部屋探しのコツ

部屋探しの時期、注意点は?入居審査の基準は?入居後の賃貸物件管理は?更新料は払わないといけない?

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部屋探しのコツ ≫ 入居審査に落ちる場合  入居審査落ちたらどうする?

入居申込みしても、入居審査に落ちたら契約できません。

審査があるの?断られる場合もあるの?

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 個人で、初めてお部屋探しをする方の中には、「えっ!部屋借りるだけなのに審査があるの?」と、ビックリされる方もいらっしゃいます。
 お部屋を借りるということは、家主と賃貸借契約を締結し、金銭を支払うということです。少し重みある法律行為と言えます。
 例えば、スーパーで果物を買って、レジでお金を支払って終わり、というのではないのです。
 まとまった期間、契約に基づいて、物件に住まい、家賃を払うわけです。
 
そこで、入居希望者を審査し、適当ではないと思われる人とは契約を交わさないようにするのです。
 次のような人は審査に通らない可能性が高いです。


<こういう人が入居審査に通らない>
 ①家賃の支払いにリスクがあると思われる人(家賃滞納の可能性が高い)
 ②治安・風紀上好ましくない人


<入居審査の実際>
 審査に落ちた場合、理由は告げられません。お願いされても不動産屋は教えません。
 事前に、審査に落ちた場合でも、理由は教えない約束を交わすのが通例となっています。
 「大家さんがダメと言いました。理由はわかりません。」と言われる場合もあります。
 それは、本当の場合もありますが、本当ではない場合もあります。
 大家さんが不動産屋に審査まで委託していれば、不動産屋の判断で審査を落とすのです。
 実際は、不動産屋が審査を通す通さないを判断しているケースが、非常に多いですよ。

入居審査に落ちる人のタイプ

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 普通の人が普通に物件を借りる場合には、まず問題ありません。
 例えば、学生が学生向きの間取りや家賃設定の物件を希望するのは、問題ないです。
 一般的な社会人が、その方の収入に応じた家賃設定の物件を希望するのもあまり問題ないです。


①家賃の支払いにリスクがあると思われる人(家賃滞納のリスク)について
 一般的な学生や社会人が、収入に見合わない高額な家賃設定の物件を希望すれば、それは、家賃の支払いに支障が生じる可能性が高いですよね。
 しかし、しっかりした連帯保証人が付いてくれたり、保証会社の審査が通れば、不動産会社もOKする可能性が高いです。(確実ではないですが救いはあると言えます)


②治安・風紀上の問題がある人について(見た目が怪しい、ガラが悪い、胡散臭そうな人)
 例えば、日本の社会において、タトゥーをガンガン入れてる人は、まだまだ避けられたり、怖がられたりします。小さな子供さんが住んでいるようなファミリー物件に入居させるのは控えようと、不動産屋も思います。
 先に説明しました①家賃の支払いにリスクのあると思われる人 ②治安・風紀上好ましくない人(怪しい人)のうち、後者②が特に断られやすいです。
 風体や服装、雰囲気、しゃべり方などが、ガラの悪さを醸し出しているお客様が来店されても、注意するわけにもいきませんし、たいていは、すぐに直るわけでもないですから、希望する物件にふさわしくないと不動産屋が思ったら、まず断られますね。


①と②と合わせて希望家賃の引き下げについて
 家賃設定を下げて探すように助言してもらえないの?

 上の①で述べた、収入に見合わない高めな家賃設定の物件を希望してきたお客様についてです。
 お客様が学生や真面目そうな人の場合には、家賃が高めであるため、審査が通りにくい可能性について説明し、もう少し低い家賃の物件を探すように提案することもあります。
 しかし、お客様がガラの悪そうな人の場合には、もう少し低い家賃の物件を探す提案をすること自体が雰囲気的に難しいことが多いと思います。(雰囲気的に勢いがあり、プライドが高そうな人だと希望賃料の引き下げを提案すること自体がその人の気分を害してしまうので、余計に神経をつかってしまう)(*_*;
 また、結局のところ、ガラが悪そうなお客様だと、不動産会社のスタッフとしては、最初から審査を落とすモードに入ってしまうことが多いです。「このまま高めな家賃設定で審査落ちればいいのに」と思って、もう少し低い家賃の物件を探すように提案することは少なくなると思います。
 上の②で述べた、「見た目が怪しい人」、「ガラが悪い人」、「胡散臭そうな人」というのは審査で圧倒的に不利になってしまうので、このサイトの以下の部分もできるだけ全部読んで頂けたらと思います

入居審査の基準

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<総合的に判断しています>
 不動産屋の審査に明確な基準(年収いくら以上とか)はなく、見た目や、職業、年齢、収入、連帯保証人がどんな人なのか、などから総合的に判断しています。大切なのは、「見た目」、「収入」、「職業」と「連帯保証人」です。
 

大体、以下のようなチェックポイントがあると思ってください。

・見た目・雰囲気について
 不潔ではないか。
 ガラが悪くないか(表情、服装、タトゥー刺青)。
 分不相応ではないか(例:普通のサラリーマンが高級外車に乗ってきたなど)。
 怪しくないか(表情、服装、物腰)。
 挙動不審ではないか(表情、服装、物腰)
 話し方(声のトーン、しゃべり方など乱暴、社会常識、礼儀作法をわきまえていなくないか)

職業(無職、職を言わない、または誤魔化そうとしてるいる、怪しそうな仕事、夜の歓楽的水商売の方ではないか)

・収入(希望物件の家賃と比較して、収入が少なくないか)
・連帯保証人(親、兄弟ではないか)
・引越し理由(不自然、理由を話さない、または、誤魔化そうとしていないか)
・引越し時期(今日、明日でも入居したいと、早すぎて怪しくないか)


<連帯保証人> 

 連帯保証人は親か兄弟姉妹を、まず求められます。だめなら、祖父母、叔父叔母か、いとこを求められます。
 以前は、持ち家で、仕事していることも、「連帯保証人の条件」として厳しく言われていましたが、最近は、社会状況によって変わってきています。
 定年退職した親が保証人になったり、持ち家ではないが、会社員の兄弟姉妹が保証人になるケースや、両親に二人とも保証人になってもらったり、親の一人と兄弟姉妹の誰か一人になってもらったりと、色々なかたちも増えています。

 
借金の保証人と違って、親族以外の第三者が保証人になるのは敬遠されます。
 血縁関係が近い方が、いざというとき保証してくれることを、不動産業者は経験則として知っています。
 勤務先の社長などに連帯保証人になってもらっても、いざというとき、開き直って何もしてくれないことがあります。最終的に裁判になることが親族の場合より多いと思います。

 [実印と印鑑証明が必須]
 連帯保証人には、契約書類に自筆で書いてもらうことと、住所地の役所に登録してある「実印」で捺印してもらうことが必須です。それと、連帯保証人の住所地の役所で「印鑑登録証明書」(印鑑証明などという)を取得してもらい、契約時に契約書類とともに、不動産業者へ提出してもらうことが必須です。
 
 連帯保証人に関して、外国人留学生などは、学校や関係機関とタイアップしている場合が多いと思います。
 
保証人不要の賃貸物件特集

保証人不要の賃貸マンション・アパート情報

<水商売の方(夜の歓楽的な)>
 不動産業者によって、水商売禁止にしているところもありますが、業界共通で決まっているものでもありません。最近は昔に比べて緩くなっていると感じます。

 夜の歓楽的水商売の方が入居すると、深夜早朝に帰宅してから物音をたてたり、入浴したりして、周りの部屋からの騒音の苦情が出やすいことを、不動産業者は経験則として知っています。
 他の夜シフトの仕事(医療系、工場スタッフ、運転手など)と比べて多いと思います。差別ではなく合理的な理由です。

 物件が、水商売の方が多い場所にあると審査に通りやすいと思います。また、不動産屋も人を見てOKする場合もあります。

入居審査どうすれば通りやすい?

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<就職の面接と似ています>
 就職の面接では、服装が見られます。
 しゃべり方や態度が見られます。
 不動産屋は、お客さんが来店する時から、それらを見て判断の材料にしています。
 お客さんが乗ってくる車まで見ていますよ。族車か?ヤンキー車か?ポンコツ車か?逆に、分不相応にベンツとかではないか?とか。


基本の基本からいきます
<見た目・外見について>
不潔は悪印象
 不動産屋に限らず、不潔で悪臭漂えば、誰でも嫌がりますよね。印象が悪くなります。
 少なくとも、来店の前の日の晩までに入浴やシャワーは済ませているのか?洗面や歯磨きは済ませているのか?


服装は普通な感じでよい
 必ずではありませんが、いかついファッションや、派手なのは悪印象になる場合があります。
 多少ダサくても普通めなら、当たり障りのない印象を不動産屋に与えやすくなると思います。
 おしゃれは、それはそれで好印象だと思います。


・タトゥーの入ってる方にアドバイス
 ポリシーもってタトゥー入れてるのは分かりますし、ファッショナブルだとは思うのですが、真っ正直に、タトゥーをさらけ出して不動産屋に行くと、審査に落ちる可能性が高くなります。
 日本の社会では、タトゥーが、まだまだ受け入れられていないですから、不動産屋では隠す努力をしてみたらいかがでしょうか。
 夏場でも、長袖を着て、タトゥーを隠す。男性ならワイシャツとジャケットとか、スーツの服装で、ばっちり隠せるんじゃないでしょうか
ただし、怪しくないファッションでお願いします(^^;
 ヤンキー、チンピラ風センスのスーツはダメですよ。普通の紺のスーツとかでいいです。
 タトゥーがなかったら審査OKだった人、何人もいましたよ。
 うまく入居できたら、入居後も不動産屋や、ほかの入居者に見せないようにしてくださいね。あまり見せびらかすと、出ていくように圧力がかかってきますよ!


<話の仕方について>
丁寧に話すのが無難です
 初対面の人に話しかける場合、敬語とかていねい語を使ったほうが無難だと思いませんか?
 自分は客だから、ぶっきらぼうな話し方でいいとか、不動産屋になめられないようにと考え、多少乱暴な言葉づかいをする方もいらっしゃいますが、逆効果の場合もあります。

 もし、何回も来店して、顔見知りになったら、それでもいいかなと思いますが。


<問い合わせの仕方>
 できれば、まずはメールで問い合わせたい
 夜でもメールしておけばOK
 保証人なしでOK物件とか、無職の方OK物件とか電話で色々聞き過ぎると、怪しまれやすいです。不動産屋は「また、審査の難しいお客かな」と思ってしまいます。

 メールですと、聞きたいことをまとめて聞くことができますし、怪しまれることが少ないと思います。検索サイトから問い合わせフォームを使って送信するのもありですね。夜中に思い立ったときにメールしておいて、翌日返事を待つこともできます。

たった3項目入力だけの簡単問い合わせ

 業者はメール問い合わせをよろこぶ
 これは、お部屋探しの問い合わせの話になるのかもしれませんが、業者によっては、メール問い合わせの方が喜ばれます。家賃管理や苦情対応などの管理業務も営業と並行してこなしている業者は、忙しいときに、飛び込み来店などで自分たちの予定に割り込まれると一瞬ぎょっとすることもあります。
 お客様からメールを頂いたら、空いた時間に、なるべく早めに、ご返事をさせて頂き、その後の来店日時の予約につなげられた方が、業者としては計画的に動きやすく、そのお客様にご来店頂いたときに、充分な時間を使って仕事をさせていただけるというものです。対応するスタッフのお客様に対する心象もよくなり、審査がスムーズに運ぶきっかけにもなります。

 本サイトの、お部屋探しのページ賃貸物件の管理についてのページも、よかったらご覧ください。
 

<無職の人はどうする?>
 無職の人でもダメではないです
 無職の人はダメですと、最初から決めている業者は除きます。
 どのような理由で無職なのか?また、保証人がしっかりしているか、本人に資産が充分にあることがはっきりしていれば、審査に通る可能性があります。
 しっかりした連帯保証人がいない場合は、保証会社を利用してもらうことになります。(無職OKの保証会社)。
 保証会社の審査では、本人の資産を見ると思います。預貯金、その他の資産が充分あることを示すように求められます。

 ここに含めてよいかどうか分かりませんが、年金生活の方でしたら、年金を収入として見られます。

あきらめないで

 物件検索サイトで、フリーワード検索で「無職」などのワードで検索すると、思ってもみない物件が出てくることもあります。

全国の賃貸アパートマンション
フリーワードでラクラク物件検索
上記のリンク先にアクセスされましたら、ページを少し下にスクロールさせると、検索ワードを入力するところがあります。


<水商売の方(夜の歓楽的な)>
 こうすれば審査に通りやすい
 まず、水商売の方OKの物件を扱っている業者を探しましょう。職場や、地元の評判で分かるのではないでしょうか。
 水商売の方が多く住んでいるエリアで探すと審査が通りやすいです。繁華街から遠くないところが多いと思いますが、すでに住んでいる人がいれば、自分も住めるということです。
 そして、昼間、他の仕事もしていますか?(アルバイトでも可)
 していれば、その仕事をメインにしているつもりで、夜の仕事のことは言わないこともできます。不動産屋がそのように提案してくれることもありますが、業者やスタッフによって違います。お客さんの見た目、雰囲気や話し方によっても違います。
 夜の仕事のことを、完全に言わない場合は、昼の仕事の収入の範囲内で、普通に支払える家賃設定の物件でないと、不自然に思われる場合があるので、注意してください。
 深夜早朝に騒音の苦情を出さない自信があることが条件です。鉄筋コンクリートのマンションでも騒音の苦情は出ますよ。


 不動産情報サイトで、フリーワード検索で「水商売」などのワードで検索すると思ってもみない物件が出ることもあります。
全国の賃貸アパートマンション
フリーワードでらくらく物件検索
上記のリンク先にアクセスされましたら、ページを少し下にスクロールさせると、検索ワードを入力するところがあります。


<連帯保証人がいない人はどうする?>
 保証会社の利用
 上でも何度か出てきましたが、最近は「保証会社」を利用することができます。
ただし、保証会社と提携していない不動産業者もあり、その業者では利用できません。
 また、保証会社の保証を申込むと、保証会社の審査があります。(審査は無料)
 審査が通って、保証会社と保証契約を締結する際に、保証会社の保証料や事務手数料として、賃料の1か月分程度かかる場合もあります(保証会社によって異なる)。
 また、1年から2年で、保証会社との間に交わした「保証契約の更新」が必要になり、その際に保証会社に事務手数料(保証会社によって異なる)を支払う必要があります。
 建物賃貸借契約の連帯保証人を、身内に頼むのが面倒な人にとっては、かえって都合よいかもしれません。外国人も保証会社を利用できます。(保証会社による)
 保証会社の利用を必須にしている不動産業者が増えています。
 保証会社利用+連帯保証人を求める不動産業者もあるようです。


あきらめないで
保証人不要の賃貸物件特集
保証人不要の賃貸マンション・アパート情報

保証人不要特集ページが出るように設定してあります。目ぼしい物件があれば、最低3項目入力で、簡単に問い合わせできます。

お部屋探しのページにも書いていますが、こちらでも書きますね。
<早すぎる引越しはNG>
今日・明日中に引越しはダメです。

 賃貸アパートマンションは申込から審査をして、審査OK後に契約書類を準備して契約できます。お金さえ払えば、すぐに泊ることができる、ホテルや旅館のような宿泊施設とは違うのです。私は、そのような方には、まずは、今日明日中の引越しは、通常の手続き上、難しい旨お伝えしていました(^^;)
 また、あまりにも引越しを急ぐ方は、引越しの理由が良くない方が多く、もし入居してもらったとしても、家賃滞納や管理上の色々な問題を起こしがちであることを、不動産業者は、経験則として知っています。早すぎる引越しは、不動産屋に不信感を与えます。
 通常、短めで1週間、どうしてもという方には、最短で4日から5日後のお引越しをお願いする業者が多いと思います。

 今日明日中に引越ししたくても、ホテルに泊まるなどして我慢して、余裕があるように装うほうが、自然に不動産業者に受け入れられます。
 場合によっては、ホテルに泊まっていることは告げずに、契約書類などは直接受け渡しするようにすればよいです。

大丈夫な場合もあります
 しかし、身元、職業、理由がはっきりしていれば、今日明日中の入居を受け入れることもあります。ある時、見た感じ普通の方が、明日引越し希望で来店されました。話を聞くと、地方公務員だが、急に赴任先が決まったとのこと。理由も身元もはっきりしており、ご入居頂きました。入居後、滞納などの問題は起きませんでした。
 「即入居可」となっている物件でも、上に述べた通り、申込から入居まで1週間程度時間を頂くのが普通です。しかし、
どうしてもという場合は、「例えばの話」という感じで、聞いてみてはいかがでしょうか。

即入居可の賃貸物件特集


特集を組んでいる不動産検索サイトもありますので、ピックアップしてみました。
目ぼしい物件がみつかったら、最低3項目入力で、簡単に問い合わせできます。

 

入居審査の期間は、どのくらいかかるの?

コーヒー2掲載
 入居審査に入ってから、結果が出るまでの間は、心配な方もいますよね。
 入居審査の期間はどのくらいかかるのでしょうか。


①保証会社を使わない場合
 もし、あなたが、いい人物(社会的な立ち位置、収入、見た目、雰囲気などが問題ない、普通以上の人)と思われたら、ほとんど不動産屋の判断で決まります。もし、あなたが悪い人物と思われても、ほとんど不動産屋の判断で決まります。
 実質的には、不動産屋の担当者が申込書を見た時点で決まってるのですが(悪い方の場合、最初から審査を落とすつもりで、形だけ申込書を書いてもらってる場合もあります)、余程、急でない限り、その場で返事をすることはせず、上司に確認を取ったりします。

 この場合は、結果が伝えられるまでに、数時間から1日です。
 このお客さん、怪しいけど、どうしようかな、という場合は2日とか3日くらいかけることもあります。
 
ある時、新築物件で、入居がかなり先のお客様がいたのですが、怪しかったので、こちらも迷って、返事に1週間くらいかかりました。審査を通したのですが、案の定というか、暴力団の隠れ蓑みたいになってまして、何年後かに、そのお客さんは警察に摘発されてましたね(^^;

②保証会社を使う場合
 保証会社を使う指定がある場合、保証会社の審査があります。保証会社は家賃の支払いに問題がないかを見る比重が大きいと思います。
 保証会社の審査が通ったら、多少ガラの悪そうなお客でも、不動産屋が「まあいいか。」と思うことが多いと思います。
 しかし、お客の人物が悪い場合、最初から審査を落とすつもりで、形だけ保証会社の申込書を書いてもらってる場合もあります。
 逆に、不動産屋がお客様の人物を問題ないと思っても、保証会社の審査が通らないので、仕方なく審査を落とす場合もあります。
 保証会社の保証がつくから、信用が増して、審査に通る場合と、保証会社と不動産会社の二重の審査になって、審査が厳しくなる面と両方あります。
 保証会社の審査は早ければ、30分くらいで結果がわかります。ただ、ケースバイケースで、時間のかかる人は2〜3日かかります。

 不動産屋での確認もありますので、お客様への連絡は数時間から2〜3日後です。

 焦らず待ちましょう>
 結果の催促は、しない方がよいです
 
審査に時間がかかっている場合、2日程度なら、結果を催促せず待った方がよいです。
 経験から言いますが、早く結果を知りたいと催促してくる人は、おそらく、他の不動産会社でも審査を落とされて、焦っているからと考えられます。
 特に、保証会社の審査で時間がかかっている場合は、結果の催促をした人が審査に落ちた割合が多かったように思います。

 

入居審査に落ちたらどうなる?

読書掲載

 <不動産業者のみの審査の場合>
 不動産会社間には、入居審査の結果や家賃の滞納に関して、全国的で緻密なネットワークは存在しません。(ちなみに、物件情報の全国的なネットワークはありますが、全ての物件が登録されているわけではありません。)
 近隣の仲の良い不動産業者同士や、遠隔地でも、たまたまコネがあって仲が良い場合、以前に記録があるお客だと思うと、内々で問い合わせる場合がありますが(個人情報保護の観点から本当はダメ)、余程、業者が審査の判断を迷っているなどの特殊な場合のみです。
 不動産会社だけの審査がある場合、ある会社の審査に落ちた情報が、別の不動産会社に伝わることは非常にまれです。あまり、心配しないで良いと思います。他の不動産会社もあたってみてはいかがでしょうか。

 <保証会社の審査がある場合>
 審査に落ちただけでは、異なる保証会社の間ではすぐに情報交換はないと思います。
 しかし、ある不動産会社で、ある保証会社の審査に落ちて、別の不動産会社で、先に審査に落ちた時と同じ保証会社の審査がある場合は、同じ保証会社での審査になりますから、物件の支払い賃料が下がってない場合、収入と支払賃料の割合から、審査に落ちる可能性が高いと言えるでしょう。また、元々、あなたの総合的なプロフィールが原因で審査に落ちていたのなら、再度審査に落ちることでしょう。
 保証会社の間では家賃滞納などに関して信用情報ネットワークを形成している会社グループもあります。以前、利用していた保証会社で滞納したままで、全く別の保証会社の利用を申し込んでも、審査に落ちる場合があります。

 賃貸の保証会社に関して、詳しく載っているyahoo知恵袋見つけましたので、参考までに。 http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n153554
 

たった3項目だけ入力の簡単物件問い合わせ

 

あきらめないこと

何度も調べてみましょう
検索サイトに物件を出しているのは複数の不動産会社です
 「ある検索サイトで見つけた物件で審査ダメだったので、その検索サイトはもうダメ。」と思っている方がおられました。
 検索サイトを運営しているのは一つの会社ですが、物件を出しているのは色々な不動産会社です。
 しかも、すぐ上の記事でも述べていますが、不動産会社同士はお互いに審査落ちのお客の情報交換をしていません。
 
 例えば、ア〇マ〇とかミ〇ミ〇とか大手でも、フランチャイズ加盟している会社が多いですし、それぞれ別会社なので、審査の情報は共有していません。たまたま同じフランチャイズの会社に当たっても、多店舗営業している会社では、店舗が異なると審査落ちの情報まで共有していないことも多いです。店舗の場所柄によっても審査の厳しさは異なりますし、店長や審査責任者によっても違います。
 また、例えば、S〇〇M〇は某保証会社と同じ系列でしょう?と心配される方もいらっしゃいますが、実務は全く別ですし、不動産情報を出している不動産会社は大手の他、色々です。申込しても、某保証会社を使わない会社も物件出してますよ。
 
 そして、保証会社も色々です。すぐ上の記事で述べているように、情報交換する保証会社のグループがあるのですが、そのグループの会社同士でなければ、必ずしも審査落ちのお客の情報を共有しているわけではありません。
 
 私も、「別の不動産会社で審査落ちた」と言ったお客さんの契約を決めたことがあります。私としては大丈夫な人だと思ったのです。なお、普通は、「別の不動産会社で審査落ちた」とは言わない方がいいです。なんで、他で審査落ちたんだろうって思われて、余計な疑いをかけられますからね。
 粘り強く、物件検索と問い合わせしてみましょう。このページの最初から書いてあることをちゃんと実践すれば、以前よりもかなり審査に通りやすくなるはずです。

 
保証人不要の賃貸物件特集
保証人不要の賃貸マンション・アパート情報
保証人不要物件の特集ページが、すぐ出るように設定してあります。
気になる物件があれば、最少で3項目の入力で問い合わせできます。



全国の賃貸アパートマンション

フリーワード検索やキーワード検索(「無職」「最初にかかる費用」など色々、興味深いです)すると、思ってもみない物件が出てくることもあります。
上記のリンク先にアクセスされましたら、ページを少し下にスクロールさせると、検索ワードを入力するところがあります。

目ぼしい物件が見つかったら、最少で3項目入力で簡単に問い合わせできます。
 



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