不動産コンサルタントが教えるお部屋探しのコツ

賃貸物件の管理とは？

＜家主の管理＞
　テレビドラマなんかで、大家さんが直接家賃の取り立てに来るシーンがありますよね。
　大家さんが直接、入居者と連絡を取り合ったり、家賃の集金をするのが、家主の直接管理です。
　契約を交わすまでは不動産業者が関わりますが、あとは基本的にノータッチとなります。

＜業者の管理＞
　不動産業者が入居者と連絡を取り合ったり、家賃の集金管理をするのが業者の管理です。
　・契約を仲介した不動産業者がその物件の管理もしていれば、入居後も関わります。
　・仲介した業者と物件の管理業者が異なる場合、入居後は物件の管理をしている業者と関わることになり、仲介した業者との関係は薄くなります。

管理の内容は？

管理の内容は大きく分けて

①入居者募集
②退居に関する処理（敷金精算や部屋の修繕など）
③家賃集金管理と滞納督促（家主に対して、空室保証や滞納保証する場合あり）
④定型的維持管理業務(定期清掃、エレベーターや消防の定期点検など、決まっているもの）の取次ぎ
⑤苦情の受付

上記5つになると思います。

苦情の受付はさらに次の2つに分けられると思います。
　⑴　建物と設備に関する修理の取次ぎ
　⑵　その他、物件内外からの諸々の苦情の受付。（騒音、無断駐車、ごみの不法投棄、その他諸々です）

　アパート・マンションの騒音の苦情は、音の元になっている方に言っても、直らないこともあります。その場合、苦情を申し出ている方はつらいでしょうが、対応する業者も問題が解決できないわけですから、神経を遣います。

　たまに、ゴミ屋敷と化している物件におじゃますることもあります。入居者の親族や保証人に連絡を取り、処理業者を手配することもあります。
　その他、病気による孤独死や、自殺の現場などにも出向き、警察、役所や親族との連絡調整を行うこともあります(^^;)

設備の管理とは？

　家賃の取り立てのシーンはドラマでも見かけるので、家賃の管理はわかりますよね。

では、
＜設備の不具合？どうするの？＞
　入居中に、急に部屋中の電気が使えないとか、テレビが映らなくなったとか、水が出ないとか、水漏れや、排水管が詰まって流れない、など設備の不具合、トラブルはどこまで面倒見てくれるのでしょうか？

＜費用の負担は？＞ 
　共用部が原因で、対応が必要になった場合は、大家さんの費用負担で対応します。
　原因が分からない場合で、大家や管理会社で対応しないといけない場合は、原因が分かってから費用負担を決めます。場合によっては入居者の負担になります。

＜不動産会社は、設備について専門的な対応できるの？＞
　答え：できません（＾＾；　電気屋さん、配管屋さんなど業者に依頼して対応します。
 大家さんとか不動産の管理会社って、電気とか給排水に詳しいのでしょうね、と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
　たいていは素人か、それに少し毛の生えた程度の知識の人ばかりですよ(^^)
設備の苦情とか相談の電話をすると、管理会社の社員は即答できないことがあります。
 
　基本的に不動産会社ですから、営業と事務のお仕事をしてるので、技術的な知識とか理系の知識を前提としたお仕事ではないのです。
　宅建主任者の試験においても、要求されるのは法律的な知識がほとんどです。宅建の資格を持っているからといって、なんでも知ってるわけではないのです。
　管理業務のメインは入居募集と家賃の集金管理です。それに付随して設備の不具合の苦情を受付して修理を「手配・取次ぎ」するという業務があるのです。
 
　ですから、一度、電気屋さんとか、配管屋さんに連絡相談してから具体的な対応になります。入居者さんが、不動産会社の対応が遅いな、と感じる一因かもしれないですね。
 
　入居者さんとしては、なんでもすぐに分かった方がいいですよね。今後、不動産会社の教育研修や従業員の自己啓発が大切と思います。私は設備系の勉強をして、資格をいくつか取りました。今後も知識を広めていくつもりです。

マンション・アパート騒音の苦情

まず、私の経験から言えば。

マンション・アパート騒音苦情の特徴
＜上下階同士の苦情が多い＞
　上階からの足音などの物音の苦情が一番多かったと思います。

＜隣同士の騒音は収まることが多い＞
　話し声が大きい。テレビやオーディオなどの音が大きいという苦情が多かったと思います。言えば、大体収まりました。

＜一人暮らしの騒音は収まることが多い＞
　上下階、隣同士、どちらの場合も一人暮らしの住人でしたら、言えば大体収まりました。

＜小さな子どもさんが上階にいると、騒音が収まりにくい場合がある＞
　苦情を言うと、親御さんは、最初は申し訳なさそうにするのですが、小さな子どもさんのことですから、どうしても収まらないことがあります。すると、子どもを伸び伸び育てたいと、開き直る場合があります。この場合、解決できなくなります。


心理学的研究があります。
＜周りの部屋の住人とのコミュニケーションは大切＞
　知ったもの同士であれば、感じる騒音は軽減するという心理学者の研究があります。
　本当は、周りの住人同士にコミュニケーションがあった方がいいのです。災害時も助け合えると言われています。
　それに、相手を直接知っていれば、直接言うこともできますね。

実際、どうしましょうか。
＜管理会社に苦情を言いましょう＞
　特に一人暮らしの場合、引越しのときの挨拶をしないことが多いです。相手のことを知らないまま住んでいることが多いと思います。
　お互いに相手を知らない場合、直接苦情を言うと、冷たく聞こえてしまうこともあります。
　まずは、管理会社や家主さんを通して、中立的に相手に言ってもらうようにしましょう。

＜解決できない場合もあります＞
 

　管理会社の責任ではないの？
　もし、管理会社が仲介もしており、契約時に「あまり音が響きません。」などとセールストークをしていた証拠があれば、そのことを元にした責任があるかもしれません。
　しかし、通常は、管理会社にも家主にも、最終的に「解決する責任」はありません。上の設備の管理の部分でも書きましたが、管理会社は苦情を「取次ぎ」しているだけです。
　もちろん、充分に管理会社が対応した上で、解決できなかった場合の話です。
こまめに管理会社に連絡を取り、状況を確認しましょう。

＜裁判で訴えた例もあります＞
　最初から、裁判うんぬんの話をすると、たいてい、ケンカ腰に聞こえて、相手を不必要に刺激してしまいます。取引や駆け引きのトークには使えませんからやめましょう。また、実際には費用も時間もかかりますから、どうしてもという場合にした方がよいです。そして、入居者さん同士の裁判になります。
　訴訟するのは国民の権利です。管理会社も家主も、入居者さんがよく考えて訴訟されるのでしたら、特にお止めすることはできません。


　解決できない場合、何年も同じ状態でお互い生活していた案件もあります。また、どちらかが引越して行った場合もあります。

＜騒音を避けるにはどうすればいい？＞
　経験から言いますと、上階に小さな子どもさん（幼稚園から小学校中学年くらいまで）のいる部屋は避けることです。契約前に管理会社か仲介の不動産会社によく確認しておきましょう。
　また、小さな子どもさん（幼稚園から小学校中学年くらいまで）のいる方は、極力１階に住むか、貸家やメゾネットなど、下階に他の住人がいない物件を選ぶことです。鉄筋コンクリートのマンションでも苦情が出る場合があります。
　実際、子育て中の方は、気にされて、１階を選ぶ傾向があります。管理会社自身も契約時に注意するようにしていることが多いと思いますが、見落としてしまうこともあります。
　あと、鉄骨造や鉄筋コンクリートのマンションを選ぶ場合でも、「マンションだから騒音はしないだろう」と期待して選ぶと裏切られることが多いです。余程、床の厚みがないと音の漏れを防ぐことは難しいです。分譲マンションですら、騒音の苦情がありますよ。
 

気持ちよく住みたい

＜自分でできる管理＞
　部屋の使い方はあなた次第です。
　あなたの使い方次第で、少しでも気持ちよく住むことができます。

＜トイレの換気扇は回しっぱなしで＞
　臭いと湿気を防ぐことができます。用を足して、すぐに換気扇を切ると、意外とトイレの空気が周ってきますよ。
　洋式の場合は使用後にフタを閉めるようにすると、さらに湿気を防げます。風水的にもいい感じがしませんか？

　さらに湿気を防ぎたい場合、浴室と洗面脱衣場の換気扇も回しておくようにしましょう。

＜電気代は？＞　
　それぞれの換気扇のパワーによっても違うのですが、私が以前住んでいた賃貸で、トイレ、浴室と洗面脱衣の換気扇をほとんど回しっぱなしにして、数百円程度だった気がします。

＜セキュリティ＞
　女性の方は特に気になるかもしれませんね。

　カギはどんなタイプか？以前からある、普通のシリンダーキーは技術と道具のある人ならピッキングできます。以前、仕事でカギのない物件のカギを開けないといけないことがあり、私の目の前で鍵屋さんにピッキングしてもらい、様子を見ていました。技術と道具があれば、遅くても数分でできるようです。
ディンプルキーというタイプのシリンダーキーなら、普通の鍵屋さんでもピッキングは困難です。（テレビに出ていた、かなり熟達した鍵屋さんは、ディンプルキーをピッキングしてましたが）「
　オートロックかどうか。オートロックなら、建物全体の入口のロックと、部屋の鍵の二重のロックになるので、安全性は増すのですが、オートロックのない裏口から勝手に建物に入れる物件や、1階の通路と外部を隔てる柵などの高さが低いと簡単に建物に入れてしまう物件もあります。

 

　泥棒に入られた部屋を見に行ったこともありますが、たいていは、カギのかけ忘れです。何か起きる可能性は高くはありませんが、備えておくに越したことはありません。
　窓に貼る防犯フィルムや、窓サッシに取り付ける防犯ロックで対策する方もおられます。
　気に入っている物件なのに、セキュリティが手薄で、どうしても安心して住みたいという方は、セキュリティの相談をしたり、セキュリティの強化をすることもできます。
　追加する設備によっては事前に大家さんや管理会社に確認が必要な場合もあります。関心がある方は、調べてみてはいかがでしょうか。　

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